Mit der Einführung der Gesetze Wet goed verhuurderschap (Gesetz über ordnungsgemäße Vermietung), Wet betaalbare huur (Gesetz über bezahlbare Mieten) und Wet vaste huurcontracten (Gesetz über feste Mietverträge) wurden Vermietern neue gesetzliche Grenzen gesetzt. Grenzen, die bestimmten Ertragsmodellen einen Riegel vorschieben und die Freiheit der Wohnungsvermieter (noch) weiter einschränken.
Gleichzeitig setzt auch die Justiz neue Grenzen. Immer häufiger prüfen die Gerichte von sich aus, ob es in Mietverträgen missbräuchliche Klauseln gibt, und erklären diese Klauseln dann für nicht anwendbar. Die Gerichte sind dazu aus Gründen des Verbraucherschutzes durch europäische Verordnungen verpflichtet. Eine Klausel ist missbräuchlich, wenn sie „entgegen den Geboten von Treu und Glauben das Gleichgewicht der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien zum Nachteil des Verbrauchers erheblich stört“. Zum Beispiel, wenn eine Klausel den Verbraucher rechtlich schlechter stellt als das Gesetz.
In den letzten Jahren wurden einige Klauseln in Mietverträgen schon für unwirksam erklärt. Die Diskussion rund um Mieterhöhungsklauseln erhielt neue Dynamik durch die sogenannten „Bouwinvest-Urteile“ aus dem vergangenen Jahr. In diesen Fällen kam ein Gericht zu dem Schluss, dass die vertragliche Mieterhöhungsklausel, die an den Verbraucherpreisindex (VPI) zuzüglich eines festen Prozentsatzes gekoppelt war, unzulässig sei. Dies führte dazu, dass die vom Vermieter vorgesehenen Mieterhöhungen rückgängig gemacht werden mussten und in der betroffenen Konstellation keine weiteren Mieterhöhungen vorgenommen werden durften.
Da entsprechende Klauseln weit verbreitet in Wohnraummietverträgen enthalten sind, hatte diese Entscheidung spürbare Auswirkungen auf die Branche, insbesondere im Hinblick auf die Ertragslage und die Bewertung von Immobilienportfolios.
Vor diesem Hintergrund wurden dem Hoge Raad (Obersten Gerichtshof der Niederlande) wichtige Grundsatzfragen zur Auslegung solcher Mieterhöhungsklauseln vorgelegt. In einer aktuellen Stellungnahme hat der Generalanwalt beim Hoge Raad nun klargestellt, dass eine vertragliche Regelung, die eine jährliche Mieterhöhung auf Basis des Verbraucherpreisindexes zuzüglich eines Aufschlags von bis zu 3 % vorsieht, in der Regel nicht als missbräuchlich anzusehen ist.
Diese Einschätzung ist ein positives Signal für Vermieter: Sie schafft neue rechtliche Klarheit und stärkt die Position bei der vertraglichen Gestaltung künftiger Mieterhöhungen. Zwar bleibt abzuwarten, ob der Hoge Raad der Einschätzung seines Beraters folgt – erfahrungsgemäß ist dies jedoch häufig der Fall. Damit besteht berechtigte Hoffnung auf eine stabile und verlässliche Regelungspraxis, die sowohl Vermietern als auch Investoren Planungssicherheit gibt.
All diese Entwicklungen deuten jedoch klar darauf hin, dass Vermieter von Wohnraum nicht einfach alte Verträge kündigen können. Denn das, was Vermieter tun dürfen und müssen, hat sich erheblich verändert. Sie sind gut beraten, Ihre Musterverträge noch einmal genau zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Das German Desk von Kienhuis legal freut sich auf die Zusammenarbeit.
Pieter van Goor hat dieses Thema in seiner Kolumne in der Fachzeitschrift Bouwen in het Oosten/Bouwen in Gelderland behandelt.